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Bebauungsplan "Bahnhofbereich Ehrenstein", Ortsteil Ehrenstein

Bebauungsplan „Bahnhofsbereich Ehrenstein, 3. Änderung‚ MARKTPLATZ BLAUSTEIN“ im Ortsteil Ehrenstein

Beschluss zur erneuten Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 4a Abs. 3 BauGB

Der Gemeinderat der Stadt Blaustein hat in seiner Gemeinderatsitzung am 15.06.2021 den Bebauungsplanentwurf „Bahnhofsbereich Ehrenstein, 3. Änderung, MARKTPLATZ BLAUSTEIN“ mit Stand vom 08.06.2021 gebilligt sowie die erneute öffentliche Auslegung des Bebauungsplans gemäß gemäß § 4a Abs. 3 BauGB beschlossen. Desweitern hat der Gemeinderat der von der Verwaltung vorgeschlagenen Abwägung der Stellungnahmen zugestimmt, die im Rahmen einer erneuten öffentlichen Auslegung sowie einer erneuten Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4a Abs.3 BauGB vorgebracht wurden.

Der Geltungsbereichdes Bebauungsplanes ist im beiliegenden Planauszug dargestellt.

Bebauungsplanentwurf  in der Fassung vom 08.06.2021

Der Geltungsbereich hat eine Fläche von 0,93 ha. Das Plangebiet ist Teil des Stadtzentrums von Blaustein und umfasst einen Teilbereich des Bebauungsplans " Bahnhofsbereich Ehrenstein" aus dem Jahr 2007. Die genaue räumliche Abgrenzung des Geltungsbereichs ist im zeichnerischen Teil des Bebauungsplans dargestellt.

Der Geltungsbereich wird im Südwesten durch den Verlauf der Ehrensteiner Straße begrenzt. Im Norden grenzen das südlich der Boschstraße liegende Rathaus und die Seniorenwohnanlage 

(Marktplatz 3,4 und 5) an. Im Osten befinden sich die Kirche St. Martin mit den Einrichtungen der Kirchengemeinde (Marktplatz 6 + 7) und das Geschäftsgebäude Marktplatz 8. Südöstlich wird das Plangebiet durch die von der Hummelstraße erschlossenen Gebäude begrenzt.

Ziele und Zweck der Planänderung

Die derzeitige Stadtmitte von Blaustein ist durch eine heterogene Solitärstruktur geprägt, die den Charakter eines Ortsmittelpunktes vermissen lässt. Durch den aktuell geplanten Abriss des REWE ergibt sich die Möglichkeit die Rathausumgebung neu zu ordnen. Der städtebauliche Entwurf des Architekturbüros Hähnig Gemmeke bildet die Grundlage für den aktuellen Bebauungsplan.

Der Bebauungsplan verfolgt insgesamt das Ziel durch die Neuordnung der Rathausumgebung ein Stadtzentrum mit eigener Prägung, mit dem Charakter eines Ortsmittelpunktes zu schaffen und die Grundlage für eine nachhaltige, städtebauliche Entwicklung zu legen.

Das Plangebiet als zentraler Bestandteil der Stadtmitte von Blaustein soll in seiner Funktion mit zentralen und wichtigen Versorgungs-, Dienstleistungs- und Verwaltungseinrichtungen sowie der Wohnnutzung im urbanen Kontext gestärkt werden. Räume, allen voran der Marktplatz und der Kirchplatz, sollen neu definiert und Aufenthaltsqualität geschaffen werden. Der Marktplatz, auf dem freitags der Wochenmarkt stattfindet, bildet den zentralen Bereich des Plangebiets.

Die Nahversorgung ist bereits großflächig vorhanden und soll durch individuelle Angebote ergänzt werden. Durch die bestehenden und neu zu errichtenden Wohn- und Geschäftsgebäude, auch durch die Seniorenzentren, ist bereits heute eine hohe Bevölkerungsdichte vorhanden, die zusammen mit den neuen Bewohnern zur Belebung der Stadtmitte beitragen und die Ansiedlung von weiterem Einzelhandel, Gastronomie und Geschäften ermöglichen soll.

Der für die Fläche rechtskräftige Bebauungsplan „Bahnhofsbereich Ehrenstein“ aus dem Jahr 2007 bietet keine planungsrechtliche Möglichkeit den Bebauungsvorschlag des städtebaulichen Konzepts des Büros Hähnig Gemmeke Architekten umzusetzen.

Im aktuellen Entwurf zum Bebauungsplan „Bahnhofsbereich Ehrenstein, 3. Änderung, Marktplatz Blaustein“ wird auch der geplante, noch nicht aufgestellte B-Plan „Bahnhofsbereich Ehrenstein, 4. Änderung“ eingeblendet und somit einen schlüssiger Gesamtplan für die Stadtmitte Blausteins darstellt.

Art der Verfahrensdurchführung

Die Änderung des Bebauungsplans erfolgt im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB.

Das Plangebiet entwickelt sich aus dem rechtsverbindlichen Flächennutzungsplan des Nachbarschaftsverbands Ulm vom September 2010.

Erneute öffentliche Auslegung

Nachfolgende Änderungen, die in den Bebauungsplan mit Stand vom 08.06.2021 eingearbeitet wurden, berühren die Grundzüge der Planung  und erfordern eine erneute öffentliche Auslegung des Bebauungsplanes im Sinne von § 4a Abs. 3 BauGB:

  • Um die nicht gleichgewichtige Nutzungsmischung zu gewährleisten und somit dem Wunsch nach innerstädtischem Wohnraum zu entsprechen, werden die bisher als Kerngebiete (MK 1-2) ausgewiesenen Baugebiete als Urbane Gebiete (MU1-2) gem. § 6a BauNVO festgesetzt.
    Die bisher festgesetzte GRZ von 1,0 bleibt begründet entsprechend § 17 (2) BauNVO erhalten.
    Entsprechende Anpassungen der Schalltechnischen Untersuchung wurden vorgenommen.
  • Die beiden Schallschutzgutachten von igi – consult vom 08.06.21, die an das urbane Gebiet angepasst wurden, werden erneut ausgelegt.
  • Die schalltechnische Untersuchung der Geräuschimmissionen durch Kirchenglockenschlagen und -läuten im Zusammenhang mit dem Bebauungsplan von igi - consult vom 08.06.2021 geht jetzt von einer Reduzierung der Lautstärke der Kirchenglocken um 5dB aus. Deshalb wird beim Gebäude gegenüber der Kirche an der süd–östlichen der Kirche zugewandten Seite  der Lärmpegelbereich von V auf VI hochgesetzt.
  • Vom Bauordnungsrecht abweichende Maße der Tiefe der Abstandsflächen gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 2a BauGB i. V. m. § 74 Abs. 1 Nr. 7 LBO:     An der gekennzeichneten nördlichsten Baugrenze des MU 1 gelten vom Bauordnungsrecht abweichende Maße der Tiefe der Abstandsflächen. An der gekennzeichneten Baugrenze beträgt die erforderliche Tiefe der Abstandsfläche 0,1 der Wandhöhe.
  • Die Marktplatzfläche war bis jetzt als „Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung“, die mit der Tiefgarage unterbaute Fläche als „private Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung“ dargestellt. Diese Flächen werden nun vollständig als öffentliche Verkehrsfläche (ganzflächig gelb) ausgewiesen.
  • Innerhalb der Verkehrsflächen werden Bereiche für notwendige Belüftungsschächte der geplanten Tiefgaragenunterbauung zugelassen. 
  • Die Gutachten von IB Schirmer, die die bestehenden Altlasten untersuchen, werden ausgelegt und Anlage zum B-Plan:
  • Gutachten zur Baugrundbeurteilung vom 22.11.2019
  • Umwelttechnische Baugrunduntersuchung von IB Schirmer vom 20.01.2021
  • Der Altstandort AS Ehrensteiner Straße 4-6, Maschinenbau, Blaustein-Ehrenstein, Flächen-Nr. 01161 – 000 und der Altstandort AS Am Marktplatz 7, Chemische Reinigung, Blaustein-Ehrenstein, Flächen-Nr. 01186 – 000 werden in den B-Plan aufgenommen.                                      Die Flächen der Altstandorte, bei denen durch die historische Erkundung Anhaltspunkte für das Vorliegen einer Altlast bestehen, sind in der Planzeichnung gekennzeichnet.
  • Das Leitungsrecht an der nördlichen Grenze des Geltungsbereichs wurde entfernt.
  • Redaktionelle Anpassungen (u.a. Kataster, Datum)                
  • Ergänzung Anlagen: Plan mit Bestandshydranten vom 18.03.21 abgestimmt auf die Änderung der Wasserleitung der SWU.                                                           

Stellungnahmen sind nur zu den geänderten bzw. ergänzten Inhalten des Bebauungsplan-entwurfs möglich.

Zur Planung liegen folgende umweltbezogene Informationen vor:

 

Art der vorhandenen Information

Verfasser

Themen

1. Entwurf Bebauungsplan mit Legende, Entwurf Planungsrechtliche Festsetzungen, Entwurf Begründung zum Bebauungsplan

 

Büro Hähnig-Gemmeke Architekten Partnerschaft mbH, Tübingen,

Stand 8.6.2021

Grünordnerische Festsetzungen und Flächen für die Erhaltung von Bäumen und Sträuchern, Artenschutz mit  Festsetzungen zu den Vermeidungsmaßnahmen  und  CEF-Maß-nahmen, Festsetzungen zum Schallschutz,  Hinweise zu Geotechnik, zu Grundwasser- und Bodenschutz, zu Bodenfunden, zu Altlasten und zum Hochwasserschutz.

2a. Schalltechnische Untersuchung

igi-Consult,  Westheim,                                    Stand 08.06.2021

 

Ermittlung und Beurteilung der durch unterschiedliche Quellen verursachten, innerhalb des Planungsgebietes wirksamen Geräuschimmissionen, Geräuschemissionen der Straßenverkehrswege (Ehrensteiner Straße und Bahnlinie), resultierende Schallschutz-maßnahmen für die Bebauung. Anpassung des Gutachtens an das urbane Gebiet.

2b. Schalltechnische Unter-suchung der Geräusch-immissionen durch Kirchen-glockenschlagen und -läuten

igi-Consult, Westheim,              Stand 08.06.2021

Beurteilung der Geräuschimmissionen durch nicht sakrales und sakrales Glockenläuten unter der Voraussetzung, dass die Kirchen-glocken durch Schallschutzmaßnahmen um 5dB leiser werden  und daraus resultierenden Schallschutzmaßnahmen für die Bebauung. Anpassung des Gutachtens an das urbane Gebiet.

3a. Gutachten zur Baugrundbeurteilung und geo-/umwelttechnische Beratung

IB Schirmer, Ulm , Stand 22.11.2019

Untersuchung der Baugrund- und Grundwasserverhältnisse, Gründung, bautech-nische Forderungen, Auftriebssicherung, Hin-weise zur Bauausführung (Baugrube und Wasserhaltung) und umwelttechnische Beur-teilung (Belastung von Auffüllungen - Altlasten und Belastung des Grundwassers)

3b. Umwelttechnische Baugrunduntersuchung

IB Schirmer, Ulm , Stand 20.01.2021

Umwelttechnische Beurteilung der angetroffenen Böden – Untersuchung auf Altlasten

4a. Altstandort AS Ehrensteiner Straße 4-6, Maschinenbau, Blaustein-Ehrenstein, Flächen-                      Nr. 01161 – 000

Landratsamt Alb-Donau-Kreis, Auszug aus der Datenbank BAK, 17-10.2019

Lage im Plangebiet

4b. Altstandort AS Am Marktplatz 7, Chemische Reinigung, Blaustein-Ehrenstein, Flächen-                      Nr. 01186 - 000

Landratsamt Alb-Donau-Kreis, Auszug aus der Datenbank BAK, 17-10.2019

Lage im Plangebiet

Äußerungen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange

Bischöfliches Ordinariat Hauptabteilung VIIIb – Kirch-liches Bauen Bischöfliches Bauamt, Rottenburg, Bischöf-licher Glockensachverständi-ger f. die Diözese Rottenburg - Stuttgart, vom 25.2.2021

Stellungnahme zu Schallemmisionen durch Kirchenglockenläuten und zur Möglichkeit von Schalldämmmaßnahmen zur Reduzierung der Schallemissionen

SWU Stadtwerke Ulm/ Neu-Ulm GmbH, Schreiben vom 08.03.2021

Stellungnahme zum Plan mit Bestands-hydranten

Landratsamt Alb-Donau-Kreis, Schreiben vom 11.03.2021

Umwelt- und Arbeitsschutz (Hinweise zu Erdwärmesonden und Grundwasserentnah-men, Hinweise zu Versorgung mit Trinkwasser und Löschwasser)

Regierungspräsidium Tübingen – Referat 21, E-Mail vom 18.03.2021

Stellungnahme zu Hochwasserschutz und zur Bereitstellung des erforderlichen Ersatz-retentionsvolumens

Bereits zur Auslegung der Planung gemäß §3 Abs.2 BauGB vom 14.09.2020 -14.10.2020 und zur erneuten Auslegung der Planung gemäß §4a Abs.3 BauGB vom 19.02.21-12.03.21 lagen nachfolgende umweltbezogene Informationen vor: Gutachten zum Hochwasserschutz von Herzog und Partner (Punkt 5-7) und zum Artenschutz - Naturschutzfachliches Gutachten des Bio-Büro Schreiber (Punkt 8).

5. Gutachten zur Bewertung der Änderung eines Bauleitplans im Überschwemmungsgebiet nach §78 WHG

Herzog und Partner, beratende Ingenieure, Wörth-Maximiliansau Stand 16.04.2019

Bewertung der Änderung eines Bauleitplans im Überschwemmungsgebiet  nach §78 WHG (3), Vermeidung nachteiliger Auswirkungen auf Oberlieger und Unterlieger, Vermeidung der Beeinträchtigung des bestehenden Hoch-wasserschutzes,  hochwasserangepasste Errichtung des Bauvorhabens

6. Änderung der Bauleitplanung im Bereich Marktplatz – Blaustein, Konzept HQ-extrem

Herzog und Partner, beratende Ingenieure, Wörth-Maximiliansau Stand 17.07.2020

Höhenlage des  HQ-extrem, Maßnahmen zum Schutz der Gebäude vor einem HQ- extrem - bauliche und mobile Hochwasserschutzmaß-nahmen

7. Gutachten zur Bewertung der Änderung eines Bauleitplans im Überschwemmungsgebiet nach §78 WHG

Herzog und Partner, beratende Ingenieure, Wörth-Maximiliansau Stand 20.07.2020

Konzept zum Ausgleich des Retentions-volumens  unabhängig von der Ausführung des geplanten Hochwasserschutzes

8. Naturschutzfachliches Gutachten zur Prüfung artenschutzrechtlicher Vorschriften des § 44 Abs. 1 i.V.m. Abs. 5 BNatSchG

Bio-Büro Schreiber, Neu-Ulm,

Stand: Juli 2020

Aufnahme und Beurteilung der vorkommenden, planungsrelevanten Tierarten, Beschreibung der Auswirkungen auf Pflanzen und Tiere, Festlegung von artenschutzrechtlichen Vermei-dungsmaßnahmen und CEF-Maßnahmen

Der Bebauungsplanentwurf "Bahnhofsbereich Ehrenstein, 3. Änderung‚ MARKTPLATZ BLAUSTEIN" einschließlich planungsrechtlicher Festsetzungen und Begründung jeweils in der Fassung vom 8.6.21 sowie Gutachten und vorliegende umweltbezogene Informationen liegen in der Zeit von

Freitag, 25.06.2021  bis  Montag, 26.07.2021
im Rathauses Blaustein, Marktplatz 2

erneut öffentlich aus. Stellungnahmen können während der erneuten öffentlichen Auslegung schriftlich oder zur Niederschrift im Rathaus, nach Terminabsprache, vorgebracht werden.

Infolge der Corona Krise ist das Rathaus geschlossen.

Die Einsichtnahme in die Planunterlagen und die planungsrechtlichen Festsetzungen kann neben dem Haupteingang am Marktplatz erfolgen. Die Einsichtnahme in die Begründung zum Bebauungsplan, in die Gutachten zum Schallschutz, in die Baugrundbeurteilung und in die umwelt-techische Baugrunduntersuchung, in die Lage der Altlastenstandorte, in die Gutachten zum Hochwasserschutz und zum Artenschutz und in die umweltbezogenen Informationen kann nur im Rathaus vor dem Zimmer 211 nach vorheriger Terminvereinbarung erfolgen.

Die Abgabe von Stellungnahmen zur Niederschrift ist weiterhin möglich, ebenso eine Erörterung mit interessierten Bürgern.

Eine vorherige terminliche Absprache mit den Mitarbeitern des Fachbereich 3.1, Stadtentwicklung, Bau und Bauverwaltung unter den Telefonnummern 07304 802-401, 07304 802-410 oder 07304 802-411 oder per E-Mail (soenksen@blaustein.de oder dietl-berchtold@blaustein.de) ist erforderlich.

Es wird darauf hingewiesen, dass nicht fristgerecht abgegebene Stellungnahmen bei der Be-schlussfassung über den Bauleitplan unberücksichtigt bleiben können.

Stadt Blaustein
Thomas Kayser
Bürgermeister

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